POT, CUT și retrageri — cât poți construi efectiv pe terenul tău în 2026
Pe scurt: două procente decid dimensiunea casei tale înainte să vorbești cu vreun arhitect. POT limitează amprenta la sol, CUT limitează suprafața desfășurată totală. Le găsești, pentru terenul tău, în certificatul de urbanism.
Ce înseamnă fiecare
- POT (procent de ocupare a terenului) = suprafața construită la sol împărțită la suprafața parcelei. Nu intră terasele neacoperite ale parterului, platformele și scările de acces; intră proiecțiile balcoanelor și logiilor închise aflate sub 3,00 m înălțime.
- CUT (coeficient de utilizare a terenului) = suprafața desfășurată a tuturor planșeelor împărțită la suprafața parcelei. Nu intră subsolurile cu înălțime liberă până la 1,80 m, subsolurile de parcare, spațiile tehnice, balcoanele, logiile, terasele deschise, podurile neamenajabile și trotuarele de protecție.
Valorile uzuale în zone de locuințe
Regulamentul general de urbanism (HG 525/1996) fixează plafoane de POT pe tipuri de zone:
| Tip de zonă | POT maxim |
|---|---|
| Rezidențială, locuințe P, P+1, P+2 | 35% |
| Rezidențială, clădiri peste P+2 | 20% |
| Predominant rezidențială, cu servicii | 40% |
| Zonă rurală | 30% |
CUT-ul nu e fixat de RGU — vine din PUG-ul și regulamentul local de urbanism. Valorile din certificatul de urbanism sunt cele care contează, nu tabelul general.
Un calcul simplu
Lot de 500 mp, zonă rezidențială cu POT 35% și CUT 0,9:
- amprenta maximă la sol: 500 × 35% = 175 mp
- suprafața desfășurată maximă: 500 × 0,9 = 450 mp
- rezultă că poți face o casă parter de 175 mp, sau P+1 cu 175 mp la sol și 350 mp desfășurați, dar nu o casă de 175 mp pe trei niveluri
Retragerile îți mănâncă terenul util
Amprenta maximă e teoretică. În practică, casa trebuie retrasă față de limitele parcelei: minim 60 cm față de linia de hotar prin Codul civil (art. 612), dacă regulamentul local nu cere mai mult, și minim 2 metri între fereastra de vedere și fondul vecin (art. 615). La ele se adaugă retragerea față de aliniament și distanțele impuse pentru intervenția pompierilor.
Pe un lot îngust de 12 m, două retrageri laterale de 3 m fiecare, cât cer multe regulamente locale, îți lasă 6 m lățime de construit — indiferent ce spune POT-ul.
⚠️ ATENȚIE — Un lot cu POT generos, dar îngust, nu îți dă casa pe care o vrei. Verifică lățimea utilă după retrageri înainte de a te uita la procente. Ordinea corectă e: retrageri, apoi POT, apoi CUT.
💡 SFAT — Cere certificatul de urbanism înainte de cumpărare și dă-l unui arhitect pentru o schiță de încadrare de o oră. E cea mai ieftină verificare din tot procesul și îți spune exact ce casă intră pe teren.
Vezi ce înseamnă și cât costă documentul care conține aceste valori în ghidul despre certificatul de urbanism, când ești obligat să faci un PUZ sau un PUD și restul verificărilor în ghidul de teren.