Teren pentru casă în 2026 — ce verifici înainte să cumperi și cât te costă
Pe scurt: prețul cerut pe teren e doar o parte din ce plătești. Peste el se adună taxe de tranzacție, documentații, eventual un PUZ și lucrări de pregătire a amplasamentului. Un teren „ieftin" pe pantă, fără acces sau în extravilan poate ajunge mai scump decât unul cu 30% mai mare la metru pătrat.
Cele patru filtre, în ordinea corectă
Nu te uita la preț primul. Ia terenul prin filtrele astea, în ordine — fiecare poate opri tranzacția.
- Juridic — cine e proprietarul, ce sarcini are terenul, are acces la drum public.
- Urbanism — ce și cât poți construi acolo: POT, CUT, retrageri, regim de înălțime.
- Tehnic — ce e sub pământ și cât e de plan: geotehnic, apă freatică, pantă.
- Utilități — la ce distanță sunt rețelele și cât costă branșamentele.
Primele trei se verifică înainte de antecontract. Al patrulea e cel care sparge cel mai des bugetul, dar e și cel mai ușor de estimat din timp.
Costurile din jurul terenului
Valori orientative 2026, în lei, pentru un lot obișnuit de casă. Taxele procentuale se aplică la valoarea din act.
| Cost | Interval orientativ | Cine îl plătește uzual |
|---|---|---|
| Extras de carte funciară informare | 20–25 | Cumpărătorul |
| Documentație cadastrală teren | 1.400–2.500 | Vânzătorul |
| Onorariu notarial | ~0,6–2,2% din preț | Cumpărătorul |
| Tarif ANCPI intabulare (pers. fizică) | 0,15% din preț | Cumpărătorul |
| Impozit pe venit din transfer | 1% sau 3% | Vânzătorul |
| Certificat de urbanism | ~5–25 | Cumpărătorul |
| Ridicare topografică | 1.300–2.500 | Cumpărătorul |
| Studiu geotehnic | 1.000–2.500 | Cumpărătorul |
La ele se adaugă, doar dacă e cazul, un PUZ (ordin de mărime 11.000–16.000 lei și 6–12 luni) și lucrările de pregătire a amplasamentului.
⚠️ ATENȚIE — Din 4 martie 2026, prin OUG 7/2026, și cumpărătorul trebuie să dovedească la notar că nu are datorii la bugetul local, iar contractul încheiat fără această verificare este nul. Nu mai e o formalitate doar a vânzătorului.
💡 SFAT — Cere certificatul de urbanism pentru terenul care te interesează înainte să semnezi ceva. Poate fi solicitat de orice persoană interesată, nu doar de proprietar, costă câțiva lei și îți spune negru pe alb ce ai voie să construiești acolo.
Ce nu se recuperează
Terenul e singura parte din investiție care nu se consumă — dar tot ce e în jurul lui, da. Taxele notariale, avizele, studiile și un eventual PUZ sunt bani cheltuiți indiferent dacă mai construiești sau nu. De aceea se pun în buget de la început, nu „pe parcurs".
Ia-le pe rând: pornește de la ce citești într-un extras de carte funciară și ce verificări juridice faci, apoi vezi ce plătești la notar, la cadastru și la intabulare. Partea de urbanism e strânsă în cât poți construi efectiv — POT, CUT și retrageri și în ghidul despre când ai nevoie de PUZ sau PUD, iar capcana clasică e explicată în intravilan vs extravilan. Partea tehnică o acoperă studiul geotehnic, terenul în pantă și pregătirea amplasamentului; restricțiile de vecinătate sunt în terenurile cu zone de protecție. Vezi și verificarea utilităților înainte de cumpărare, actele și costurile autorizației de construire și ghidul complet de cost al casei.