Cât costă actele la cumpărarea unui teren în 2026 — notar, cadastru, intabulare
Pe scurt: la un teren de 200.000 lei, actele te costă orientativ 3.500–4.500 lei, aproape toate în sarcina cumpărătorului. Nu e o sumă care schimbă decizia, dar e o sumă care nu apare în niciun anunț imobiliar.
Onorariul notarial, pe tranșe
Grila de onorarii minimale în vigoare (Ordin MJ 177/C/2024) pentru acte translative de proprietate imobiliară. Notarul poate percepe mai mult, nu mai puțin.
| Valoarea din act (lei) | Onorariu minim |
|---|---|
| până la 20.000 | 2,2%, minimum 230 lei |
| 20.001 – 35.000 | 440 lei + 1,9% peste 20.001 |
| 35.001 – 65.000 | 725 lei + 1,6% peste 35.001 |
| 65.001 – 100.000 | 1.205 lei + 1,5% peste 65.001 |
| 100.001 – 200.000 | 1.705 lei + 1,1% peste 100.001 |
| 200.001 – 600.000 | 2.805 lei + 0,9% peste 200.001 |
| peste 600.001 | 6.405 lei + 0,6% peste 600.001 |
Tarifele ANCPI
| Operațiune | Tarif |
|---|---|
| Extras CF informare, online / la ghișeu | 20 / 25 lei |
| Extras CF pentru autentificare (cerut de notar) | 40 lei |
| Primă înscriere: recepție documentație + CF nouă | 120 lei |
| Intabulare proprietate cu titlu oneros, persoană fizică | 0,15% din valoarea din act, minim 60 lei |
| Notare sau radiere în CF | 75 lei/operațiune |
| Dezlipire sau alipire | 60 lei/lot rezultat |
Documentația cadastrală în sine nu e taxă, ci serviciu de piață: orientativ 1.400–2.500 lei pentru un teren, în funcție de zonă și de firmă.
Cine ce plătește
În lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile de încheiere a contractului sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1666 Cod civil). Practic:
- Cumpărătorul: onorariul notarial, tariful de intabulare, extrasul de informare.
- Vânzătorul: impozitul pe venitul din transfer — 3% dacă a deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% dacă l-a deținut peste 3 ani, reținut și virat de notar. Plafonul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există.
- De negociat: cadastrul, dacă terenul nu e încă înscris în cartea funciară.
Un exemplu concret
Teren de 200.000 lei, cumpărat de la o persoană fizică ce îl deține de peste 3 ani:
- onorariu notarial minim: 2.805 lei
- intabulare 0,15%: 300 lei
- extras informare + eventuale notări: ~100 lei
- total în sarcina cumpărătorului: circa 3.200 lei, fără TVA-ul pe onorariu
- impozitul vânzătorului, 1%: 2.000 lei, reținut din preț
⚠️ ATENȚIE — Prețul declarat în act este baza pentru onorariu, pentru tariful de intabulare și pentru impozitul vânzătorului. O subdeclarare „ca să iasă taxe mai mici" îți lasă în mână un act cu o valoare mai mică decât ai plătit — exact suma pe care o poți recupera dacă tranzacția se desființează.
💡 SFAT — Cere notarului devizul complet înainte de programare: onorariu, TVA, tarife ANCPI, certificate. Diferențele între birouri notariale pe același dosar pot fi de sute de lei, pentru că grila e de minime, nu de maxime.
Vezi ce verifici juridic înainte să ajungi la notar în ghidul despre extrasul de carte funciară, unde se așază aceste sume în bugetul real al casei, cu soft-costs și imaginea de ansamblu în ghidul de verificări și costuri la teren.