Pe scurt: primăria îți cere documentația de autorizare ca să-ți dea autorizația, dar șantierul se execută după proiectul tehnic și detaliile de execuție. Din 25 august 2026, „DTAC" se numește PAC — proiectul pentru autorizarea construirii. Oprirea la faza de autorizare nu e o economie, e o problemă amânată.
Fazele, pe scurt
- SF / DALI — studiu de fezabilitate (obiectiv nou), respectiv documentație de avizare a lucrărilor de intervenții (la construcții existente). Nu sunt obligatorii la o casă privată.
- PAC (fostul DTAC) — proiectul pentru autorizarea construirii, cu conținut-cadru în anexa nr. 2 la Legea 169/2026. Pentru locuința unifamilială din mediul rural există o variantă simplificată, în anexa nr. 3. Obligatoriu pentru obținerea autorizației.
- PT — proiectul tehnic: soluțiile complete pe arhitectură, structură și instalații, cu care se poate executa și se pot cere oferte comparabile.
- DE (fostul DDE) — detaliile de execuție: cum se face concret fiecare nod, racord, hidroizolație.
- AsBuilt — proiectul conform cu execuția, necesar la recepție.
HG 907/2016 reglementează aceste etape pentru investiții din fonduri publice și rămâne în vigoare. La o casă privată e cadru de referință, nu obligație directă — obligațiile vin acum din Legea 169/2026 (CATUC) și din partea rămasă în vigoare a Legii 10/1995.
Tabel: ce comanzi și când
| Fază | Ce conține | Obligatorie la casă? | Când o comanzi |
|---|---|---|---|
| SF / DALI | analiza oportunității, soluții de principiu | nu | doar la finanțare publică |
| PAC | piese scrise și desenate conform anexei nr. 2 la CATUC | da, pentru AC | după certificatul de urbanism |
| PTh | soluții complete pe toate specialitățile | da, în practică | imediat după PAC, înainte de start |
| DE | detalii de nod, secțiuni, specificații | da, în practică | împreună cu PTh |
| AsBuilt | proiectul actualizat cu ce s-a executat efectiv | da, pentru cartea tehnică | pe parcurs, finalizat la recepție |
⚠️ ATENȚIE — Capcana clasică: cumperi doar DTAC pentru că „atât cere primăria" și pornești șantierul. Echipele execută „din cap", diferențele se descoperă la turnare, iar la recepție lipsesc piesele pentru cartea tehnică. Refacerea unei structuri executate greșit costă de zeci de ori mai mult decât PT-ul pe care l-ai sărit.
De ce PT-ul se plătește singur
Fără PT nu ai cantități, deci nu ai ofertă comparabilă. Fiecare constructor îți dă un preț pe „casa lui", cu marje diferite de risc. Cu PT în mână compari mere cu mere și elimini extra-lucrările „descoperite" pe parcurs — de obicei acolo se duce diferența dintre bugetul inițial și cel final.
💡 SFAT — Cere de la început în contract lista completă a pieselor pe fiecare fază și formatul de predare. „Proiect complet" înseamnă lucruri diferite pentru fiecare birou.
Verificarea finală a ce ți se cere concret se face pe certificatul de urbanism și la autoritatea locală.
Pornește de la actele și costurile autorizației de construire, vezi apoi cât costă proiectul de casă pe faze, DTAC și PT și înțelege când ai nevoie de verificator de proiect și când de expert tehnic, pentru că referatul de verificare intră chiar în dosarul de autorizație.